Divorce ou séparation : le sort des biens immobiliers est plus facile à régler lorsque les acquisitions ont été faites avec l’aide de professionnels

Two human figures divide the house among themselves. Divorce concept. Disputes over division process of real estate and property between former spouses, relatives. Execution of the posthumous will.

Personne n’envisage de divorcer lors de l’achat d’un bien immobilier en couple, et pourtant c’est une réalité pour un très grand nombre de personnes. Le divorce et la séparation est certainement un des événements de vie les plus éprouvants, et la question du logement est une grande source de difficultés. Alors que le budget du couple suffisait à assumer la charge financière liée au bien immobilier acquis en commun, la séparation appauvrit les deux conjoints et conduit l’un d’eux au moins à devoir se reloger, dans des circonstances particulièrement éprouvantes.

La séparation se fait souvent dans une certaine urgence, et à défaut d’un commun accord, toujours difficile à trouver en cas de crise, c’est le juge qui va organiser la vie séparée des conjoints, par une décision de mesures protectrices de l’union conjugale. L’attribution du domicile conjugal sera l’un des points réglés par le juge, sans préjuger de qui demeurera propriétaire du bien immobilier une fois que le divorce sera prononcé.

Pour y parvenir, le couple marié devra procéder à la liquidation de son régime matrimonial, opération complexe qui nécessitera de fixer la valeur du ou des biens immobiliers communs du couple (les acquêts), en les distinguant du ou des biens qui demeurent des biens propres des conjoints (par exemple ceux acquis avant le mariage ou reçus en héritage). Le sort des biens communs va dépendre de la réponse à de nombreuses questions : le bien doit-il être vendu ? Est-ce qu’il se justifie de maintenir un droit d’habitation pour un époux sur le bien le temps qu’il trouve une autre solution pour se loger (le cas échéant avec les enfants) ? Celui qui souhaite reprendre le bien en a-t-il les moyens, en particulier s’agissant d’un financement hypothécaire ?

Ces questions s’envisagent le plus souvent avec l’aide d’un avocat, mais les questions liées à la valeur du bien immobilier nécessitent toujours l’avis d’un expert immobilier. Un fiscaliste peut également donner des conseils avisés quant aux conséquences fiscales de la séparation ou du divorce, une thématique trop souvent laissée de côté, ce qui peut entraîner des conséquences financières particulièrement pénibles.

La situation est encore plus complexe lorsqu’un bien immobilier a fait l’objet d’investissements lourds, financés tant par des acquêts du couple (le salaire) que par des biens propres (la donation d’un l’un des beaux parents par exemple). La liquidation du régime matrimonial demandera alors l’assistance d’un expert, le plus souvent un notaire, et peut entraîner des querelles et des frais très importants.

Sans aller jusqu’à conseiller de réfléchir au divorce le jour de l’acquisition du bien immobilier, il est important de se renseigner sur les conséquences des diverses options qui existent, en particulier s’agissant du financement, afin de choisir celle la plus adaptée à la situation du couple. En particulier, la loi offre la possibilité d’utiliser le deuxième pilier pour le financement d’un bien, ce qui n’est pas sans conséquence sur la retraite, et peut mettre en péril la situation financière des deux conjoints en cas de séparation ou divorce.

En pratique, on constate toutefois qu’il est beaucoup plus facile de régler une séparation ou un divorce comprenant une part d’immobilier lorsque les acquisitions et investissements ont été faits prudemment et avec l’aide de professionnels de l’immobilier.

Marc-Etienne FAVRE, avocat

Spécialiste FSA construction et immobilier

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